Cómo funciona esta escritura.
Una escritura de transferencia por fallecimiento (Transfer on Death Deed, o TOD) nombra a uno o más beneficiarios que recibirán sus bienes raíces cuando usted fallezca. Hasta entonces nada cambia: usted sigue siendo el dueño, puede vivir en la propiedad, venderla o hipotecarla, y puede revocar o cambiar la escritura en cualquier momento. Los beneficiarios no la firman y no tienen ningún derecho hasta su fallecimiento — y reciben la propiedad con cualquier hipoteca o gravamen que tenga.
Tanto en Texas como en Nuevo México, una escritura de transferencia por fallecimiento no tiene efecto si no se firma ante un notario y se registra en el condado donde está la propiedad antes de que fallezca el dueño. Una escritura firmada guardada en un cajón no sirve — y no se puede arreglar después.
Texas y Nuevo México.
| Texas | Nuevo México | |
|---|---|---|
| Ley | Ley de Transferencia de Bienes Raíces por Fallecimiento de Texas (Código de Herencias de Texas, cap. 114) | Ley Uniforme de Transferencia de Bienes Raíces por Fallecimiento (NMSA §§ 45-6-401 a -417) |
| Firma y registro | Firmada y notariada como una escritura normal, y registrada en los registros de escrituras del condado antes del fallecimiento (§ 114.055) | Firmada, notariada y registrada con el secretario del condado antes del fallecimiento |
| Cambiar o revocar | Registrando una nueva escritura o una revocación antes del fallecimiento (§ 114.057) — no mediante testamento | Registrando una nueva escritura, una revocación o una escritura que transfiera la propiedad — no mediante testamento |
| Deudas | Si la herencia no alcanza para cubrir sus deudas, la propiedad transferida por esta escritura puede usarse para pagarlas (§ 114.104) | Los beneficiarios reciben la propiedad con sus hipotecas y gravámenes |
Opción de Texas: la escritura Lady Bird.
Texas también reconoce la escritura de usufructo vitalicio ampliado (enhanced life estate deed), conocida como escritura Lady Bird. Igual que la escritura de transferencia por fallecimiento, deja su casa fuera de la sucesión mientras usted conserva el control en vida, incluido el derecho a venderla. No es un formulario establecido por ley, así que la redacción importa. Además, en Texas una escritura de transferencia por fallecimiento no puede firmarla un agente con poder notarial, lo que puede hacer que la escritura Lady Bird sea la mejor opción cuando otra persona tiene que firmar.
Las escrituras Lady Bird se mencionan mucho en la planificación para Medicaid, y no reciben el mismo trato que las escrituras de transferencia por fallecimiento en el programa de recuperación de bienes de Medicaid de Texas. Si es posible que usted necesite cuidados a largo plazo, lo revisaremos con usted antes de elegir.
Cuándo conviene.
- Su casa o su terreno es su bien principal y quiere evitar que pase por la sucesión
- No necesita un fideicomiso completo
- Quiere una forma sencilla de dejar una propiedad a sus hijos o a su pareja
- Tiene una propiedad en un estado distinto al que vive
Puntos a cuidar.
- Dueños casados: ambos estados son de bienes gananciales, así que planifique tomando en cuenta los derechos de ambos cónyuges — por lo general, ambos deben firmar.
- Copropietarios con derecho de supervivencia: en Nuevo México, los derechos del copropietario sobreviviente tienen prioridad sobre el beneficiario de la escritura.
- Beneficiarios que reciben beneficios públicos: dejarle una casa directamente a alguien que recibe SSI o Medicaid puede hacerle perder sus beneficios — considere un fideicomiso para necesidades especiales.
- Manténgala al día: su testamento no revoca esta escritura, así que un testamento posterior no corrige una escritura desactualizada.
Los honorarios por estas escrituras se cotizan después de una consulta; los costos de registro del condado son aparte.
Preguntas frecuentes.
¿Sigo siendo dueño de mi casa después de firmar la escritura?+
¿Qué pasa si la firmo pero no la registro?+
¿Mi testamento puede cambiar esta escritura?+
¿Esta escritura protege mi casa de los acreedores?+
¿Qué diferencia hay entre esta escritura y una escritura Lady Bird?+
Los servicios de planificación patrimonial en Texas son prestados por Jeff Barnett, Of Counsel (Práctica de Texas), de Barnett & Leuty, PC, Austin, Texas, con licencia en Texas. Los servicios de planificación patrimonial en Nuevo México son prestados por Shawn Barnett, Abogado Director, con licencia en Nuevo México. Esta página ofrece información general, no asesoría legal; leerla no crea una relación abogado-cliente.